Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua gặp nhiều khó khăn, khó khăn cả về pháp lý, khó khăn về nguồn vốn, khó khăn về thanh khoản và khó khăn đối với cả những nhà đầu tư/chủ đầu tư để thực hiện dự án… tuy nhiên, đến năm 2024, các khó khăn cơ bản đã được giải quyết, thị trường đã thanh khoản trở lại. Dự án Avenue Garden tại Bắc Từ Liêm thu hút khách hàng…
Trong năm 2023, thị trường bất động sản được đánh giá là trầm lắng, mặc dù chính phủ và các bộ ngành, chính quyền địa phương có nhiều động thái, hành động mạnh mẽ để hỗ trợ nhưng nguồn cung cùng với lượng giao dịch mua bán/thuê và cho thuê trên thị trường vẫn không có nhiều giao dịch thành công. Trong khi đó, nhiều mặt bằng kinh doanh đang có dấu hiệu bị trả mặt bằng, do tình hình kinh doanh thua lỗ từ các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đó, tại Hà Nội vẫn có nhiều điểm sáng thúc đẩy sự phát triển và là tiềm năng để phát triển.
Nhiều khu vực tiềm năng phát triển
Hiện tại, các khu vực tiềm năng phát triển được giới đầu tư và các khách hàng đánh giá cao đó là thị trường bất động sản phía Tây và phía Đông của thành phố, tập trung chủ yếu ở các quận như: Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm.
Các khu vực được thống kê tăng trưởng, tiềm năng và có nhiều điểm sáng nêu trên là những khu vực được đầu tư xây dựng bài bản, hạ tầng độ thị kết nối đồng bộ, với những dự án khu đô thị có quy hoạch rõ ràng, pháp lý rõ ràng.
Nhận định về thị trường này, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều cho rằng mặc dù thị trường bất động sản bị chịu ảnh hưởng nặng nề bởi các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng…
- Tiềm năng đầu tiên phải kể đến đó là thị trường người tiêu dùng, dù thị trường có trầm lắng, nhưng tỷ lệ khách hàng tiêu dùng (nhu cầu thực) đều rất tốt, với số lượng người dân tại thủ đô Hà Nội đang ngày càng tăng (tiệm cận hơn 10 triệu người), nhu cầu nhà ở tại các khu vực trung tâm hoặc các quận huyện gần trung tâm thành phố vẫn rất lớn.
- Tiềm năng về nguồn cung: mặc dù thị trường có chênh lệch về tỷ trọng nguồn cung, tỷ trọng sản phẩm của các phân khúc. Tuy nhiên, ở phân khúc sản phẩm nào cũng có tỷ lệ hấp thụ nhất định, điều này chứng minh cho việc: Khách hàng sẽ là trung tâm đánh giá, khách hàng sẽ là người đưa ra các quyết định, và hơn hết, tại thời điểm hiện tại – khách hàng là người đưa ra mức giá (định giá) và xác định lại giá trị của thị trường/giá trị của sản phẩm bất động sản. Các nguồn cung trong giai đoạn hiện tại sẽ tập trung vào giá trị, hướng đến những người tiêu dùng thật.
- Tiềm năng từ cơ chế, chính sách lãi suất cho vay mua nhà từ các tổ chức tín dụng – ngân hàng hiện tại. Với giai đoạn từ giữa cuối 2022 và 6 tháng đầu năm 2023, cơ chế và chính sách lãi vay đã bắt đầu hỗ trợ người mua nhà rất nhiều, mức lãi suất dao động trong khoảng 6.5% – 8%/năm tùy theo từng ngân hàng… điều này đã một phần giúp cho người mua nhà tìm được hướng đi mới.
Chia sẻ về điểm sáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn khó khăn, ông Bùi Ngọc Khanh – Chủ tịch SJK Group cho biết, thị trường bất động sản giai đoạn trước tăng tốc nhanh, kèm theo nhiều chính sách hỗ trợ đã đẩy thị trường lên một đỉnh cao, khi thị trường bất động sản chạm đỉnh và gặp phải nhiều thay đổi về chính sách, khó khăn chung về tình hình kinh tế thị trường thì vô tình đã khiến cho nhiều vấn đề lộ ra. Điều đầu tiên là lượng sản phẩm dành cho đầu tư quá lớn, giá bán các sản phẩm bị đẩy lên tương đối cao, vượt qua khả năng chi trả của đại đa số người dân, điều này sẽ vô tình khiến cho thị trường rơi vào tình trạng bế tắc… Nhìn nhận thấy nhiều vấn đề, đảng và nhà nước có nhiều chính sách để kịp thời điều tiết thị trường, việc điều tiết vẫn tuân thủ và đảm bảo theo cơ chế bình thường của thị trường.
Trong bối cảnh đó, điểm sáng của thị trường chúng ta nhìn nhận thấy đó chính là quy hoạch và quá trình triển khai cụ thể hóa các quy hoạch của thủ đô, tại những quận, huyện có quy hoạch bài bản, các hạ tầng giao thông được kết nối thuận tiện và tập trung ở lân cận các khu vực trung tâm của thủ đô thì vẫn là điểm sáng của thị trường – từ đó các chủ đầu tư có thể nhìn nhận vào điểm sáng này để triển khai các dự án đầu tư của mình. Vấn đề còn lại của điểm sáng thị trường giai đoạn hiện tại đó là giá cả, bởi đâu đó ở thị trường bất động sản hiện tại, mức giá bán của các sản phẩm đang được các chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đưa ra mức giá bán rất cao, sự phù hợp của sản phẩm với người tiêu dùng phải ở điểm chung đầu tiên đó là khu vực, điểm chung thứ 2 nhưng lại quan trọng nhất đó là giá cả, điểm chung thứ 3 đó là uy tín và năng lực của cả 2 bên.
Tương ứng với các nội dung trên thì đâu đó ở thị trường này vẫn có các giao dịch, và phân khúc nào cũng có người mua. Vấn đề ở đây chúng ta thấy trong giai đoạn hiện tại để khiến cho thị trường phát triển tốt hơn đó chính là các quy định của pháp luật, các chính sách quản lý thị trường do nhà nước ban hành.
Đến năm 2025, mọi vấn đề vướng mắc, mọi khó khăn của thị trường sẽ cơ bản được tháo gỡ, thị trường sẽ đi vào khuôn khổ phát triển bền vững, loại bỏ phần lớn các rủi ro và các chủ đầu tư yếu kém. Người tiêu dùng sẽ được bảo vệ tốt hơn, tuy nhiên, vào thời điểm này, mức giá bán của các sản phẩm có thể sẽ vẫn đắt và khả năng đâu đó sẽ không giảm – ông Khanh cho hay.
Thị trường bất động sản có sự cạnh tranh giữa các khu vực
Sự cạnh tranh phát triển của các khu vực cũng xuất phát từ mục tiêu quy hoạch và định hướng quy hoạch phát triển dự án, phát triển dự án đô thị, khu nhà ở từ các quận/huyện. Hiện tại, như thông lệ các quốc gia trên thế giới, việc phát triển độ thị thường được thực hiện theo định hướng phát triển tổng thể chung của quốc gia, trong đó thường lấy vùng nội đô trung tâm là khu đô thị lõi, sau đó phát triển các khu đô thị nội đô mở rộng và phát triển thêm các khu đô thị vệ tinh xung quanh khu đô thị lớn.
Tại thủ đô Hà nội, việc phát triển đô thị cũng được thực hiện theo quy hoạch rõ ràng, giai đoạn hiện tại vẫn đang tập trung ở các khu đô thị nội đô mở rộng, ở một số khu đô thị vệ tinh hoặc một số khu chức năng đô thị cũng đã được nhiều nhà đầu tư/chủ đầu tư nghiên cứu, triển khai thực hiện, tuy nhiên số lượng triển khai đang chưa được đồng bộ.
Phía Đông Hà Nội có lợi thế quỹ đất lớn và nguồn cung BĐS đa dạng. Đây cũng là nơi đang hiện hữu nhiều khu đô thị lớn đã hình thành. Hạ tầng giao thông mở rộng gồm các cầu: Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Chương Dương,… cùng đường Vành đai 2, Vành đai 3 và quy hoạch dự kiến tuyến metro 1, metro 8 sẽ thúc đẩy nhanh hơn nữa quá trình kết nối phía Đông với trung tâm Hà Nội.
Phía Tây lại có những tiềm năng nhất định khi nhiều đô thị vệ tinh theo quy hoạch sẽ hình thành như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai. Bên cạnh đó, xu hướng chuyển dịch trường đại học về phía Tây và quy hoạch tuyến metro 5 về Hòa Lạc cũng sẽ kích thích thị trường bất động sản tại khu vực này.Phía Nam cũng có những lợi thế riêng khi là cửa ngõ giao thông quan trọng của thành phố. Nơi đây cũng hưởng lợi từ hệ thống đường vành đai hình thành trong tương lai. Thêm nữa, theo quy hoạch tầm nhìn đến năm 2050, đô thị trung tâm Hà Nội sẽ được mở rộng về phía Nam.
Trong khi đó, phía Bắc hưởng lợi từ hệ thống đường Vành đai 2, 3; các cây cầu: Nhật Tân, Thăng Long và sắp tới là cầu Tứ Liên… Đây cũng là nơi mà theo quy hoạch sẽ tập trung nhiều khu đô thị lớn. Trong đó đáng chú ý, Sóc Sơn dự kiến là 1 trong 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội.
Tại khu chức năng đô thị Tây Tựu, thuộc phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội, dự án Avenue Garden nổi lên như một cái tên tiêu biểu cho thị trường bất động sản đổi mới, ở thời điểm các dự án đang gặp khó khăn, thị trường bất động sản khó khăn thì dự án này lại được chủ đầu tư xây dựng và hoàn thành rất đúng tiến độ, các căn nhà được hoàn thành và bàn giao nhà ngay cho khách hàng vào tháng 6/2023, từ thời điểm đó đến hiện tại bây giờ rất nhiều giao dịch thứ cấp cũng được thực hiện, nhiều khách và cư dân đã thiết kế và hoàn thiện nhà ở. Khu vực này hiện tại đang rất cạnh tranh về giá so với các biệt thự cùng phân khúc và chất lượng tại khu Tây Hồ Tây.
Đến với dự án Avenue Garden, Khách hàng có thể chủ động kết nối thuận tiện theo các cung đường Tây Thăng Long, đường Văn Tiến Dũng – kết nối ra đường QL32, hệ thống đường 70 và tương lai là Cầu Thượng cát và đường vành đai 3.5 cũng đi qua gần khu dự án.
