Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, hoạt động này có tác động lớn đến sự phát triển đô thị, thị trường tài chính và đời sống người dân.
Để đảm bảo sự minh bạch và ổn định của thị trường, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra các điều kiện cụ thể đối với tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Bài nghiên cứu này phân tích các điều kiện pháp lý đối với chủ thể kinh doanh bất động sản nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về khung pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này.
Cơ sở pháp lý: Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày ngày 28 tháng 11 năm 2023 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024;
Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản được quy định như sau:
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Với những quy định nêu trên, chúng ta thấy rõ ràng Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra các điều kiện chặt chẽ, điều này sẽ đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững, giúp hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch và nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực BĐS. Việc tuân thủ các điều kiện pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp và cá nhân hoạt động hợp pháp, góp phần phát triển thị trường BĐS Việt Nam một cách ổn định và hiệu quả.
